Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Zahlung der Gewerbemiete auch während des behördlich angeordneten “Lockdowns”

Ein Vermieter gewerblicher Räume macht gegen den Mieter Ansprüche auf Zahlung ausstehender Miete geltend. Der Mietvertrag sieht die Nutzung der Vertragsflächen als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge – und Verbrauchs vor. Während der Pandemie ordnete die zuständige Behörde den “Lockdown” an. Der Mieter musste nach entsprechender behördlicher Anordnung seine Filiale in der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen. Er bezahlte daraufhin die vereinbarte Miete im April nicht. Nach uneingeschränkter Wiederaufnahme des Betriebs ab dem 20.04.2020 erklärte der Mieter hilfsweise die Aufrechnung mit der anteiligen März-Miete. Der Mietvertrag sieht die Zahlung der Miete jeweils zum 6. eines Monats vor. Der Vermieter reichte wegen der ausgebliebenen Zahlungen Klage ein.

Das erkennende Gericht prüfte die Einwendungen des Mieters und stellte dazu fest, dass der Mietzahlungsanspruch des Vermieters weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen sei. Bei der Frage, inwieweit die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters bei einem Gewerbemietvertrag haben könnten, seien zunächst die Regelungen des jeweiligen Mietvertrages auf Anknüpfungstatsachen zu untersuchen, aus denen sich für einen solchen Fall Mietzahlungsausschlüsse oder – Beschränkungen ergeben könnten. Solche Anhaltspunkte seien vorliegend nicht ersichtlich.

Dem Klageanspruch entgegenstehende Einwendungen des Mieters – etwa ein Leistungsverweigerungsrecht – aus dem am 01.04.2020 in Kraft getretenen Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB n.F. seien nicht erkennbar, weil es sich beim Mieter weder um einen Verbraucher noch Kleinstunternehmer handle. Außerdem gelte das Leistungsverweigerungsrecht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr .1 EGBGB n.F ohnehin ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge. Vielmehr bleibe nach der amtlichen Begründung die Mietzahlungspflicht im Grundsatz ausdrücklich bestehen (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 36).

Auch im Blick auf mietvertragliches Gewährleistungsrecht sei die Mietzahlungsverpflichtung nicht untergegangen.
Hoheitliche Maßnahmen könnten nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel i.S.d. § 536 I BGB begründen. Diese Voraussetzungen lägen aber nicht vor. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhten und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters hätten. Solange die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen sei, realisiere sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre. Die behördliche Anordnung zur Schließung stehe im vorliegenden Fall ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume. Die Mietsache als solche sei zu dem vereinbarten Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den behördlichen Beschränkungen.

Eine Herabsetzung oder ein Ausschluss der Mietzahlungsverpflichtung nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 – 3, 441 Abs. 3 analog BGB komme ebenfalls nicht in Betracht. Auch an dieser Stelle gelte, dass der Mietgegenstand als solcher zur vertragsgemäß vereinbarten Nutzung weiterhin geeignet sei und es könne auch ohne unmittelbaren Kundenverkehr grundsätzlich der Einzelhandel – gegebenenfalls in abgeänderter Form – weiter betrieben werden. Auf die vereinbarte Lagermöglichkeit habe die behördliche Maßnahme ohnehin keinen Einfluss. Die behördlichen Beschränkungen ließen die Gebrauchüberlassungs-verpflichtung unberührt und richteten sich ausschließlich gegen die Nutzung und damit das Verwendungsrisiko des Mieters.

Die behördliche Beschränkung richte sich unmittelbar auch nur an den Betriebsinhaber und habe somit keinen unmittelbaren Einfluss auf das Innenverhältnis der Parteien. Der Vertragszweck werde regelmäßig auch im umgekehrten Fall, dass sich aufgrund behördlicher Maßnahmen die Umsatzzahlen steigern ließen (zum Beispiel verlängerte Verkaufszeiten, verkaufsoffene Sonntage etc.), nicht berührt. Auch in diesem Fall erschiene es fernliegend, deshalb eine höhere Mietzahlungsverpflichtung anzunehmen. Die Annahme der Unmöglichkeit verstieße danach gegen die Vorstellungen des Gesetzgebers, der im Grundsatz von einer unveränderten Mietzahlungsverpflichtung ausgehe. Das möge eine Vertragsanpassung nicht grundsätzlich auszuschließen, spreche aber deutlich gegen die Subsumtion der behördlichen Maßnahmen unter den Begriff der Unmöglichkeit.

Schließlich führe auch eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nicht zur Legitimierung des Mieterhandelns. Als Ausnahme von dem Grundsatz “pacta sunt servanda” seien diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen und in jedem Falle nachrangig gegenüber sonstigen gesetzlichen Regelungen. Fraglich erscheine insoweit schon, inwieweit trotz Art. 240 § 1 EGBGB n.F. diese Regelungen anwendbar seien, nachdem der Gesetzgeber das Fortbestehen der Mietzahlungsverpflichtung grundsätzlich angenommen habe. Aber auch wenn man von der Anwendbarkeit dieser Grundsätze ausgehe, könnten diese der Beklagtenseite hier nicht zum Erfolg verhelfen. Die insoweit durchzuführende Interessenabwägung rechtfertige eine Reduzierung der Miethöhe nicht.

(LG Zweibrücken, 19.08.2020, HK O 17/20)

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:24:36+01:0006. Oktober. 2020|Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht|

Die bevorstehende Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

Rund 10 Jahre nach Inkrafttreten der ersten Reform des WEG im Jahr 2007 hatte die Bundesregierung zur Beseitigung von Schwachstellen des Reformgesetzes im Jahr 2018 im Koalitionsvertrag Folgendes niedergelegt:

 „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“

Ende März 2020 hat das Bundeskabinett nun den Gesetzentwurf zu einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen. Unter dem sperrigen Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ sollen unter anderem die WEG-Verwaltung vereinfacht und der Ausbau der Elektromobilität gefördert werden.

Das Gesetz soll nach Beratung und Beschlussfassung im Bundesrat im Sommer 2020 beschlossen werden. Es sieht sodann im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

Vereinfachung von Modernisierungen und bestimmten baulichen Änderungen

Jeder Wohnungseigentümer soll rechtlich in die Lage versetzt werden, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz ausführen lassen zu können. Darüber hinaus soll jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Durchführung solcher baulicher Veränderungen erhalten, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen.

Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung

Nach wie vor handelt die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Zur Vereinfachung der prozessrechtlich oft schwierigen Abgrenzung der Rechteinhaberschaft (Gemeinschaft oder individueller Eigentümer als Rechtsinhaber) sieht der Entwurf vor, die Eigentümergemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten.

Stärkung der Verwalterbefugnisse

Der Verwalter soll zur effizienten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ausgedehnte Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse erhalten. Er soll weitgehend in eigener Verantwortung über solche Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Maßgeblich für die Abgrenzung soll die Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft sein. Ein Kriterium dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Zu solchen „gewöhnlichen Maßnahmen“ sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gehören.

Im Außenverhältnis soll der Verwalter eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Das soll die Rechtsklarheit anheben. Unbeschadet bleibt die Möglichkeit der Eigentümer, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zu beschränken.

Vereinfachung der Willensbildung der Eigentümer

Eigentümerversammlungen sollen flexibilisiert und die Möglichkeiten der Nutzung der Digitalisierung sollen stark eingebunden werden. Die erweiterte Beschlusskompetenz der Eigentümer soll es diesen ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Eine Abschaffung von Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss ist dadurch ausdrücklich nicht vorgesehen.

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung soll künftig nur noch untergeordnet eine Rolle spielen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Einberufungsverlangen von Eigentümern sollen nun ohne Einhaltung der Schriftform auch in Textform möglich sein, also auch per e-mail. Dass soll auch für Umlaufbeschlüsse gelten. Wohnungseigentümern soll es ferner erleichtert werden, selbst eine Eigentümer-versammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung soll unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden müssen.

Abänderung der Beschluss-Sammlung

Der Formalismus einer gesonderten Beschluss-Sammlung soll entfallen. Stattdessen soll der Verwalter Beschlussniederschriften (Versammlungs- und Umlaufbeschlüsse) sowie Gerichtsurteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Einen solchen normierten Anspruch soll jeder Wohnungseigentümer erhalten.

Mehr Entscheidungsfreiheit in Fragen der Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Solche Beschlüsse sollen nicht mehr auf Maßnahmen im Einzelfall beschränkt sein und eine qualifizierte Mehrheit erfordern. Vielmehr sollen die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Die Wohnungseigentümer sollen die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Zur Schaffung von Anreizen, sich zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters soll nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen, soll auch nicht beschränkbar sein. Die Vergütung im Falle einer Abberufung richtet sich dann nach den Vereinbarungen im Verwaltervertrag.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Infolge der vorgesehenen Rechtsträgerschaft der Gemeinschaft (für die Verwaltung) sollen sich Beschlussanfechtungs- und –Ersetzungsklagen gegen die Gemeinschaft richten und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Keine normierte Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr

Das neue Gesetz sieht die Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG nicht mehr vor. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Zur Verbesserung des Erwerberschutzes sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Behandlung der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher im Rahmen einer Ein-Mann-Gemeinschaft soll die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen.

Eine Mitentscheidung der Erstwerber von Wohnungseigentum über die Verwaltung soll bereits ab Besitzübergabe möglich sein. Die auf Richterrecht zurückgehende Institution der „werdenden Wohnungseigentümer“ würde damit erstmalig normiert.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen sollen sondereigentumsfähig werden. Die Begründung von Sondernutzungsrechten für solche Bereiche wäre damit obsolet.

Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, Vermögensstatus der Gemeinschaft

Die Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk als Grundlage dieses Ergebnisses soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht aufstellen, der Übersicht gibt über die Instandhaltungsrückstellung sowie in einer Aufstellung über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ tragen, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.

Angleichung des WEG mit dem Mietrecht

Der Sondereigentums-Mieter soll kraft Gesetzes verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Eine Harmonierung ist ferner hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung vorgesehen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll (auch) im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Eine abweichende Aufteilung nach Wohnfläche (Mietrecht) einerseits und nach Miteigentumsanteilen (WEG) andererseits ist dann nicht mehr notwendig.

Dr. Thomas Gutwin

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T09:16:01+01:0008. April. 2020|Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht|
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