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Wohnraummiete in der Pandemie – der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss!

Neue Gesetzeslage zum 01.04.2020!

Der Gesetzgeber auf die CORONA-Pandemie mit diversen gesetzgeberischen Maßnahmen in der vergangenen Woche reagiert und das mit Wirkung zum 01.04.2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet.

Für die Wohnraummiete bedeutet die Gesetzesänderung, dass das Recht des Vermieters, das Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsrückständen außerordentlich oder (hilfsweise) ordentlich zu kündigen, für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt wird. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben von dieser Einschränkung unberührt.

Die Einschränkung des Kündigungsrechts gilt zunächst für all diejenigen Fälle, in denen die Rückstände – gegenwärtig auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 zeitlich begrenzt – auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dieses Kausalitäts-erfordernis hat der Mieter glaubhaft zu machen.

Die Glaubhaftmachung ist an sich ein Mittel der Nachweisführung aus den Verfahrens- bzw. Prozessordnungen und kennt daher das materielle Recht nicht. In den Verfahrens- und Prozessordnungen bedeutet Glaubhaftmachung eine „überwiegende Wahrscheinlichkeit“. Was dürfte vom Gesetzgeber gemeint sein? Die Tatsache, dass die Nichtleistung der Miete auf pandemiebedingten Gründen beruht, ist anhand von Nachweisen dazulegen. Das Vorbringen des Mieters muss geeignet sein, die Kausalitätskette zwischen den Pandemie-Auswirkungen und der Nichtzahlung der Miete glaubhaft aufzuzeigen.

In den überwiegenden Fällen wird es wohl darum gehen, dass die Miete nicht länger aus den laufenden Einnahmen bestritten werden kann. Etwas Hilfe und Anleitung bietet die Gesetzesbegründung. Diese selbst zählt als Nachweismittel Bescheide über staatliche Hilfen oder Bescheinigungen des Arbeitgebers auf.

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Welche konkreten Anforderungen an den Inhalt der „Glaubhaftmachung“ zu stellen sind, in welchem Umfang die Einkommensverhältnisse dazulegen sind, ob und inwieweit sogar die Vermögensverhältnisses offenzulegen oder darüber hinaus Rückgriffe auf das Vermögen (z.B. Tagesgeldkonten, Sparguthaben, Lebensversicherungen, Aktiendepots u.a.) erforderlich sind, sind gegenwärtig vollkommen ungeklärte Einzelfragen und dürften später von den Gerichten entschieden werden.

Wann die Glaubhaftmachung zu erfolgen hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Ausschlussfristen für das Vorbringen enthält die Neuregelung nicht. Das heißt, dass das Vorbringen, die Nichtzahlung der Miete beruhe auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, auch erst nach Ausspruch einer Vermieterkündigung oder erst in einem gerichtlichen Räumungs-rechtsstreit vorgebracht werden kann.

Gleichwohl sind Mieter „gut“ beraten, frühzeitig „ihren“ Vermieter von der Nichtleistung und der pandemiebedingten Kausalität zu unterrichten und die Kausalkette glaubhaft zu machen. Das unterbindet Streitpotential und vermeidet unnötige Konflikte.

Ein Recht zur Verweigerung der Mietzahlung hat der Gesetzgeber dem Mieter jedoch nicht zugebilligt. Die Mietzahlungspflicht bleibt bestehen. Das ist zumindest für den Wohnraum-bereich nicht zu bestreiten. Denn der Mietsache „Wohnung“ haftet pandemiebedingt kein Sach- oder Rechtsmangel an, der zu einem Recht der Minderung der Miete führen könnte.

Leistet der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, so gerät er in Verzug mit der Zahlung.  Es fallen Zinsen während des Verzugszeitraums an.

Der Vermieter bleibt auch berechtigt, die Mieten außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen und durchzusetzen. Ein allgemeines, pandemiebedingtes Leistungsverweiger-ungsrecht hat der Gesetzgeber gerade nicht geschaffen.

Die Mietkaution kann im laufenden Mietverhältnis vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden. Das verbietet regelmäßig die Sicherungsabrede, die der Mietsicherheit zugrunde liegt. Ein Rückgriff auf die Kaution kommt für den Vermieter im bestehenden Mietverhältnis nicht in Betracht.

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Wichtig ist auch, dass sich die gesetzliche Regelung auf die Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 bezieht.

Befindet sich der Mieter bereits mit der vollständigen Miete aus dem Monat März 2020 in Zahlungsverzug, besteht kein Kündigungssauschluss aufgrund der Neuregelung, sofern der Mieter mit der Miete April 2020 ganz oder teilweise in Zahlungsrückstand gerät. Denn der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum eben nicht „allein“ aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet.

Entsprechendes gilt für sonstige aufgelaufene Zahlungsrückstände aus Vormonaten, in deren Zusammenhang erst die Nichtleistung der Miete April 2020 das „Fass zum Überlaufen“ bringt und einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand entstehen lässt.

Ebenso darf ein Grundsatz nicht verkannt werden, dass ein einmal entstandenes Kündigungsrecht des Vermieters beruhend auf Zahlungsrückständen erst dann erlischt und untergeht, wenn der Mieter vollständig die rückständige Miete entrichtet hat – die Betonung liegt auf vollständig.

Hervorzuheben ist auch, dass sonstige Kündigungsrechte unberührt bleiben. Das betrifft sonstige, nicht unerhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, die nicht im Zusammenhang mit rückständigen Mietzahlungen aus dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 stehen. Das betrifft auch Kündigungen aus Gründen des Eigenbedarfs oder Verwertungskündigungen.

Die gesetzliche Regelung ist (zumindest vorerst) auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 begrenzt. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung.

Erst, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann dem Mieter dieser Zahlungsrückstand kündigungsrelevant vorgehalten werden. Mit den Regelungen soll letztendlich verhindert, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause verlieren.

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Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber an der eine oder anderen Stelle noch nachjustieren und Änderungen oder Ergänzungen vornehmen wird. Ebenso bleibt aufmerksam zu verfolgen, ob der Relevanzzeitraum für bis zum 30. Juni 2020 fällige Mieten als ausreichend angesehen oder verlängert werden wird.

In Anbetracht der mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Unsicherheiten ist den Vertragsparteien eines betroffenen Mietverhältnisses im Moment die Empfehlung an die Hand zu geben, sich in einer einzelvertraglichen Nachtragsvereinbarung über die Mietzahlungs-pflicht, deren temporäre Aussetzung und der vertraglichen Rechtsfolgen einvernehmlich zu verständigen. Das schafft Klarheit und Rechtssicherheit.

Karsten Bayer

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Stand 02.04.2020

Von |2020-11-05T08:05:08+01:0002. April. 2020|Mietrecht|

Gewerbemiete in der Pandemie – Ruht die Zahlungspflicht oder besteht gar ein Anspruch auf Minderung?

Sehr geehrte Damen und Herren,

aktuelle Entwicklungen werfen die Frage auf, ob und in welchem Umfang die Corona-Krise Einfluss nimmt auf Rechtspflichten innerhalb gewerblicher Mietverhältnisse. Dieser Beitrag befasst sich mit der Pflicht des Gewerbemieters zur Mietzinszahlung während der Zeit der angeordneten Betriebsschließung wegen des Corona-Virus.

1.
Die aktuelle Lage bringt es in einer Vielzahl von Fällen mit sich, dass der Gewerbemieter, dessen Betrieb aufgrund einer krisenbedingten Rechtsverordnung geschlossen werden musste, aus Gründen, die er selbst nicht zu vertreten hat, den vereinbarten Mietzins nicht weiter aufbringen kann. Man kann daran denken, dass der Mieter in dieser Zeit von der Zahlung der Miete befreit ist. Jedoch gilt weiterhin der das gesamte Zivilrecht umspannende Grundsatz, dass man „Geld zu haben hat“. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters befreit ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung. Ob er das Unvermögen zu vertreten hat oder unverschuldet in Not geraten ist, spielt dabei rechtlich keine Rolle. Ihn trifft das sogenanntes Beschaffungsrisiko, § 276 Abs. 1 S. 1 BGB, BGH, Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14.

Der Mieter bleibt also selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordneten Betriebsschließung seine Umsätze komplett wegfallen.

2.
Kann sich der Mieter wegen in der CORONA-Krise wenigstens auf einen Mangel der Mietsache und einen Minderungsanspruch berufen?

Das ist der Fall, wenn der Mietsache ein unmittelbarer Mangel anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Schimmel oder das Vorhandensein von Umweltgiften in den Mieträumen sind Beispiele dafür. Eine auf CORONA gestützte Mietminderung käme in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was in der Regel unwahrscheinlich sein dürfte. Auf bloße Befürchtungen kann sich der Mieter zur Begründung eines Minderungsrechts nicht mit Erfolg stützen, OLG Hamm, RE v. 25.03.1987 – 30 REMiet 1/86.

Wie liegt es, wenn eine die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigende Störung lediglich aus der Umgebung der Mieträume stammt? Hier wird man anhand der Einzelfallumstände unter besonderer Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu urteilen haben. Einen Mangel mit unmittelbarem Bezug zur Mietsache kann man z.B. bei der Sperrung einer Straße bejahen, durch die der Betrieb des Mieters von seinen Kunden abgeschnitten wird , OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16. Besteht indes gar kein Bezug zum konkreten Mietobjekt, wird man die erforderliche Unmittelbarkeit des Mangels ablehnen müssen. Bei einer Ausgangssperre, die auf Grundlage einer die Allgemeinheit treffenden Rechtsverordnung erfolgt, wird man das annehmen und einen Minderungsanspruch des Mieters verneinen müssen.

Eben dies gilt auch für Umsatzeinbußen des Mieters, die sich wegen der im Zuge der CORONA-Krise angeordneten Maßnahmen ergeben und nicht auf tatsächlich vorhandene Mängel der Mietsache zurückzuführen sind. Das grundsätzliche Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt der Mieter. Beim gewerblichen Mieter erfasst dieses Risiko insbesondere die Gewinnerzielungsmöglichkeit. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser ohne ausdrückliche vertragliche Regelung nicht auf den Vermieter verlagern kann, BGH, Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03. Deshalb kann der Mieter wegen Umsatzeinbußen als Folge coronabedingter Auftragsstornierungen keinen Minderungsanspruch durchsetzen.

3.
Rechtfertigt eine behördlich angeordnete Schließung des Betriebs des Mieters Minderungsansprüche?
Denkbar wäre das, wenn die behördliche Auflage oder Untersagung der Betriebsgenehmigung an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft, ständige Rechtsprechung seit BGH, Urt. v. 20.01.1971 – VIII ZR 167/69 und BGH, Urt. v. 20.11.2013 – XII ZR 77/12. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters, BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09.

Der Betriebsuntersagung wegen CORONA erfolgt nicht, weil die angemieteten Räume nicht oder jedenfalls nicht zu dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck genutzt werden dürften. Die Untersagung geht darauf zurück, das mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters verbundene Risiko der Weiterverbreitung des Corona-Virus zu unterbinden und so die Allgemeinheit zu schützen. Vergleichbare Fälle hat die Rechtsprechung in jüngerer Vergangenheit ausdrücklich nicht als Mangel der Mietsache beurteilt (beispielhaft gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten, BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Insofern kann auch die coronabedingte Betriebsuntersagung keinen Minderungsanspruch stützen.

4.
In vielen Gewerbemietverträgen findet sich eine vereinbarte Betriebspflicht des Mieters. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. Im Sinne des dem Mieter obliegenden wirtschaftlichen Verwendungsrisikos berechtigen Umsatzeinbußen, die auf einen Kundenrückgang oder die Stornierung von Aufträgen zurückzuführen sind, nicht dazu, seinen Betrieb trotz bestehender Betriebspflicht einzustellen, OLG Koblenz,
Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18 und OLG Rostock, Urt. v. 08.03.2004 –
3 U 118/03. Abweichende Regelungen sind vertraglich möglich. Anders ist es, wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Epidemie einstellen muss. Dann liegt keine schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Betriebspflicht vor. Denn die Erfüllung dieser Verpflichtung wäre rechtswidrig. Eine rechtswidrige Handlung kann der Vermieter vom Mieter nicht verlangen.

5.
Beendigungsmöglichkeiten in der Krise
Welche Möglichkeiten bestehen, wenn der Mieter im Rahmen eines befristeten Gewerbemietverhältnisses wegen Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann?

Im Grundsatz hat es die Rechtsprechung bislang stringent abgelehnt, dem Mieter wegen der Verwirklichung des wirtschaftlichen Risikos ein kurzfristiges Recht zur Lösung aus dem Vertragsverhältnis zuzusprechen, oder ihm die Möglichkeit der Vertragsanpassung mit vorzeitiger Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zuzugestehen, OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, wenn nicht schon der Vertrag dafür eine Regelung vorsieht.

6.
Neue Gesetzeslage zum 01.04.2020
Das anlässlich der CORONA-Krise verabschiedete und am 01.04.2020 Kraft getretene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ gibt dem Gewerbemieter nur begrenzte Möglichkeiten. Maßgeblich ist Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 2 EGBGB, welches Artikel 240 §§ 1-4 EGBGB befristet (bis zum 30.09.2022) abändert. Daraus ergibt sich lediglich, dass der Gewerbevermieter keine Vertragskündigung darauf stützen kann, dass der Mieter in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht bezahlt, wenn die Nichtleistung auf Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang hat der Mieter glaubhaft zu machen. Die Vermieterkündigung wegen dieses Grundes ist bis zum 30.06.2022 ausgeschlossen. Unberührt bleibt allerdings die Zahlungspflicht des Mieters. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, den Mietzins umgehend einzuklagen. Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 1 EGBB, dessen Tatbestand Mietern auf den ersten Blick mit dem sich daraus ergebenden Leistungsverweigerungsrecht eine Hilfe sein könnte, gilt bei Miet- und Pachtverträgen nicht, Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 1 Absatz 4 Nr. 1 EGBGB.

Anmerkung:
Diese Ausführungen schließen die bisherige mietrechtliche Rechtsprechung zur Frage der Mietzahlungspflicht im gestörten Mietverhältnis ein. Mit der angesprochenen Pandemie vergleichbare Szenarien kennt die Rechtsprechung und Literatur nicht. Wir werden deshalb die Fortentwicklung in Rechtsprechung und Literatur aufmerksam beobachten.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:05:26+01:0001. April. 2020|Mietrecht|
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