Die Rechtsprechung präsentiert fortlaufend Entscheidungen zu der Frage, ob die pandemiebedingte Betriebsschließung einen Mietmangel begründe mit der Folge entsprechender Gewährleistungsansprüche des Mieters. Eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main befeuert diese durchaus nicht einheitlich beurteilte Fragestellung. Danach liege ein Mietmangel nicht vor.
Der Kläger hatte gewerbliche Räume zum Betrieb eines Nachtklubs an den Beklagten vermietet. Im Rahmen der Pandemie geriet der Mieter mit der Zahlung von fast fünf Mietzinsraten in Rückstand, einen Betrag von etwa 45.000 €. Der Mieter berief sich angesichts der pandemiebedingten Betriebsschließung auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache und ein Minderungsrecht. Darüber hinaus sei ein Vertragsanpassungsanspruch im Sinne des § 313 BGB gegeben.
In dem vom Vermieter angestrengten Urkundsverfahren erteilte das Landgericht Frankfurt dieser Argumentation des Mieters eine klare Absage. Durch die behördlichen Schließungen und Einschränkungen im Hinblick auf die Pandemie sei zwar der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Gäste verhindert oder beschränkt. Betroffen sei aber nicht die räumliche Lage und Erreichbarkeit des Mietobjekts und damit die körperliche Beschaffenheit selbst. Die Überlassung des Mietobjekts an sich sei zudem nicht untersagt gewesen. Vielmehr sei durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts als Gastronomiebetrieb und Tanzlokal und des dort entsprechend stattfindenden Publikumsverkehrs durch die Gäste des Clubs eingeschränkt und geregelt worden.
Die behördlichen Schließungen und Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19- Pandemie seien nicht gegen den Geschäftsbetrieb an sich, insbesondere in den bestimmten Mieträumen, gerichtet, sondern dienten ausschließlich dem Zweck der Eindämmung der weiteren Ausbreitung des Virus und damit dem Gesundheitsschutz (so auch LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20). Es gehe um die Abwehr erheblicher Gesundheitsgefahren, die ihre Ursache in einem pandemischen Infektionsgeschehen hätten, welches nur durch weitgehende Kontaktbeschränkungen eingedämmt werden könne. Die dazu notwendigen Betriebsuntersagungen und -Erschwerungen richteten sich nicht gegen die konkrete Betriebsführung oder den konkreten Nutzungszweck der Mietsache – hier als Nachtclub -, sondern beruhten allein darauf, dass die Geschäftstätigkeit zum Publikumsverkehr mit einer nicht ausreichend kontrollierbaren Vielzahl von Personen führe. Da diese unkontrollierbaren Kontakte wiederum aufgrund der leichten Übertragbarkeit des Virus zur Gefahr schwerer und schwerster Erkrankungen mit der Folge auch zahlreicher Todesfälle führten, sollten durch die Kontakteinschränkungen die Infektionszahlen vermindert werden, auch damit letztlich das Gesundheitssystem des Staates nicht durch eine zu hohe Zahl Erkrankter überlastet würde. Demnach sei ein Mietmangel und ein Minderungsanspruch des Mieters abzulehnen.
Zu der Frage, ob sich der Mieter mit Erfolg auf einen Vertragsanpassungsanspruch im Sinne des § 313 BGB berufen könne, traf das Landgericht im Urkundsverfahren keine Feststellungen. Diese Einwendungen des Mieters werden im Nachverfahren zu überprüfen sein.
(LG Frankfurt a. Main, 06.05.2021 – 2-14 O 113/20)
Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht