Dr. Thomas Gutwin

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Ersatzvornahme in Eigenleistung des Bauherrn: € 15/Stunde sind für einfache Tätigkeiten angemessen

Das Bauunternehmen B wurde mit der Errichtung eines Reihenhauses beauftragt. Sie verpflichtete sich in dem Werkvertrag der Erwerberin gegenüber, das Bauwerk nach der Baubeschreibung herzustellen. In der Folge zerstritten sich die Parteien über von der Erwerberin beanstandete Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Erwerberin erbrachte nach wiederholter Fristsetzung eigene Leistungen zur Beseitigung beanstandeter Leistungsmängel, so die Beseitigung der Verstopfung des Abflusses des Gäste-WC, den Austausch des Schlosses der Hauseingangstür und die Arbeiten am Lichtschacht und setzte dabei einen Stundenlohn von € 35,00 an.

Das Landgericht hat auf Klage der Werkunternehmerin, die auf Zahlung des Restwerklohns gerichtet war, die Erwerberin zur Zahlung verurteilt. Deren Gegenforderungen wurden im Blick auf Eigenleistungen in Höhe von 50 Euro für den Austausch des Bauzylinders der Haustür und in Höhe von 120 Euro für den optischen Mangel am Haustürrahmen berücksichtigt.

Das OLG Frankfurt stellte dazu klar, dass der Ansatz von € 35,00/h für Eigenleistungen des Bauherrn bei einfachen handwerklichen Leistungen unangemessen hoch sei. In Anlehnung an eine Entscheidung des  OLG Düsseldorf vom 30.04.2015 (Az.: I – 21 U 71/14) schätzte der Senat in Ansehung der Art der durchgeführten Arbeiten für die Eigenleistung einen Stundensatz von etwa 15 Euro als angemessenen Betrag. Danach könne der Besteller  – wenn der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln innerhalb einer ihm vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nicht nachkomme, die Mängel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für seinen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen. Bei einfachen handwerklichen Tätigkeiten sei ein Stundensatz von 15 Euro angemessen.

(OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2017 – 22 U 23/16)

Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:03:08+01:0015. Oktober. 2020|Baurecht und Immbilienrecht|

Kein Vorteilsausgleich bei verzögerter Mängelbeseitigung

Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage. Es gilt die EnEV 2002. Von der Wohnungseigentümergemeinschaft wird der Bauträger in der Folge wegen Mängeln am Dach in Anspruch genommen auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung. In den geforderten rund € 150.000,00 enthalten sind auch die Mehrkosten von ca. 20.000 Euro, die für die Ausbildung des Daches gemäß den zwischenzeitlich aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 erforderlich sind. Der Nachunternehmer des Bauträgers, dem der Streit verkündet worden war, wendet sich gegen die Höhe der Forderung, da zum Zeitpunkt des Abschlusses der Bauverträge die EnEV 2014 noch nicht gegolten habe. Die Eigentümergemeinschaft würde etwas erhalten, was sie nie beauftragt habe, ihr Vorteile bringe und sie nicht bezahlen müsse.

Das OLG München lässt diesen Einwand nicht gelten.

Unstreitig blieb im Prozess, dass die Mängelbeseitigung nach den aktuellen Regeln der Technik unter Beachtung der Anforderungen der EnEV 2014 zu erfolgen habe. Einen Abzug der Mehrkosten, die sich durch die notwendige Ausführung der Sanierung nach den aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 gegenüber denjenigen der EnEV 2002 ergeben, müsse sich die Gemeinschaft nicht gefallen lassen. Die Rechtsprechung des BGH hat wiederholt konstatiert, dass eine Anrechnung nicht in Betracht komme, wenn die Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhten. Der Auftraggeber habe sich jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen müssen. Der Unternehmer dürfe keine Besserstellung dadurch erfahren, dass der Vertragszweck nicht gleich, sondern erst später im Rahmen der Gewährleistung erreicht werde. Dass die Sanierung nunmehr unter Einhaltung der Anforderungen der EnEV 2014 erfolgen müsse, habe seinen Grund ausschließlich darin, dass der Bauträger seiner Verpflichtung, ein mangelfreies Werk herzustellen und die Mängel umgehend auf seine Kosten zu beseitigen, nicht nachgekommen sei. Eine so wertende Betrachtung lege die Verteuerung der Sanierung in die Risikosphäre des Bauträgers. Dieses Ergebnis erscheine auch nicht unbillig für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft durch die Einhaltung der Anforderungen der EnEV 2014 eine wirtschaftlich merkbare Ersparnis bei den Heizkosten erziele.

Im Ergebnis gilt also, dass es sich bei Mehrkosten aufgrund nach Abnahme gestiegener gesetzlicher oder technischer Anforderungen an das Werk NICHT um Sowiesokosten handelt. Ein dem Besteller verbleibender Mehrwert gegenüber der ursprünglich vertraglich vereinbarten Werkleistung kann nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung eine Zahlungspflicht des Bestellers begründen, nicht aber die verzögerte Mängelbeseitigung. Denn der Auftragnehmer darf dadurch, dass der Vertragszweck nicht sogleich, sondern erst später im Rahmen der Gewährleistung erreicht wird, keine Besserstellung erfahren.

(OLG München, Beschluss vom 01.09.2020 – 28 U 1686/20 Bau)

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:24:58+01:0012. Oktober. 2020|Baurecht und Immbilienrecht|

Ausschreibung von Mangelbeseitigungsarbeiten nicht notwendig

Die Parteien stritten um die Kosten für die Anlage und Unterhaltung von Zufahrtswegen auf einer Pachtfläche, die für die Errichtung und den Betrieb von Windkraftanlagen gepachtet worden war. Die vertraglich geregelte Pflicht zur dauerhaften Wiederherrichtung der Wege wurde von der Pächterin nicht erfüllt, so dass die Klägerin nach Fristsetzung im Wege der Ersatzvornahme die erforderlichen Maßnahmen veranlasste und bezahlte. Nach Feststellung eines gerichtlich beauftragten Sachverständigen entsprachen die Kosten der Herrichtung der Wege den Kosten, die für eine Neuerstellung der Wege hätten verlangt werden können. Die Pächterin berief sich im Wesentlichen auf Unverhältnismäßigkeit der von ihr abgeforderten Kosten und darauf, dass die Maßnahme nicht ausgeschrieben worden sei.

Dem trat das OLG Naumburg entgegen. Für die Beantwortung der Frage, was an Kosten zur Selbstvornahme erforderlich sei, sei auf den Aufwand und die damit verbundenen Kosten abzustellen, die der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung aufwenden könne und müsse, wobei es sich jedoch um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln müsse. Es bestehe in diesem Zusammenhang keine Pflicht, im Rahmen der Mangelbeseitigung den billigsten Bieter zu beauftragen bzw. eine vorherige Ausschreibung vorzunehmen. Der Auftraggeber könne ein Unternehmen seines Vertrauens beauftragen.

Der Auftraggeber könne sogar die Kosten einer nochmaligen Herstellung (Neuherstellung) verlangen, wenn nur auf diese Weise Mängel nachhaltig zu beseitigen seien.

(OLG Naumburg, Urteil vom 08.03.2018 – 9 U 73/17)

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T09:00:53+01:0009. Oktober. 2020|Baurecht und Immbilienrecht|

Zahlung der Gewerbemiete auch während des behördlich angeordneten “Lockdowns”

Ein Vermieter gewerblicher Räume macht gegen den Mieter Ansprüche auf Zahlung ausstehender Miete geltend. Der Mietvertrag sieht die Nutzung der Vertragsflächen als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge – und Verbrauchs vor. Während der Pandemie ordnete die zuständige Behörde den “Lockdown” an. Der Mieter musste nach entsprechender behördlicher Anordnung seine Filiale in der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen. Er bezahlte daraufhin die vereinbarte Miete im April nicht. Nach uneingeschränkter Wiederaufnahme des Betriebs ab dem 20.04.2020 erklärte der Mieter hilfsweise die Aufrechnung mit der anteiligen März-Miete. Der Mietvertrag sieht die Zahlung der Miete jeweils zum 6. eines Monats vor. Der Vermieter reichte wegen der ausgebliebenen Zahlungen Klage ein.

Das erkennende Gericht prüfte die Einwendungen des Mieters und stellte dazu fest, dass der Mietzahlungsanspruch des Vermieters weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen sei. Bei der Frage, inwieweit die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters bei einem Gewerbemietvertrag haben könnten, seien zunächst die Regelungen des jeweiligen Mietvertrages auf Anknüpfungstatsachen zu untersuchen, aus denen sich für einen solchen Fall Mietzahlungsausschlüsse oder – Beschränkungen ergeben könnten. Solche Anhaltspunkte seien vorliegend nicht ersichtlich.

Dem Klageanspruch entgegenstehende Einwendungen des Mieters – etwa ein Leistungsverweigerungsrecht – aus dem am 01.04.2020 in Kraft getretenen Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB n.F. seien nicht erkennbar, weil es sich beim Mieter weder um einen Verbraucher noch Kleinstunternehmer handle. Außerdem gelte das Leistungsverweigerungsrecht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr .1 EGBGB n.F ohnehin ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge. Vielmehr bleibe nach der amtlichen Begründung die Mietzahlungspflicht im Grundsatz ausdrücklich bestehen (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 36).

Auch im Blick auf mietvertragliches Gewährleistungsrecht sei die Mietzahlungsverpflichtung nicht untergegangen.
Hoheitliche Maßnahmen könnten nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel i.S.d. § 536 I BGB begründen. Diese Voraussetzungen lägen aber nicht vor. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhten und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters hätten. Solange die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen sei, realisiere sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre. Die behördliche Anordnung zur Schließung stehe im vorliegenden Fall ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume. Die Mietsache als solche sei zu dem vereinbarten Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den behördlichen Beschränkungen.

Eine Herabsetzung oder ein Ausschluss der Mietzahlungsverpflichtung nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 – 3, 441 Abs. 3 analog BGB komme ebenfalls nicht in Betracht. Auch an dieser Stelle gelte, dass der Mietgegenstand als solcher zur vertragsgemäß vereinbarten Nutzung weiterhin geeignet sei und es könne auch ohne unmittelbaren Kundenverkehr grundsätzlich der Einzelhandel – gegebenenfalls in abgeänderter Form – weiter betrieben werden. Auf die vereinbarte Lagermöglichkeit habe die behördliche Maßnahme ohnehin keinen Einfluss. Die behördlichen Beschränkungen ließen die Gebrauchüberlassungs-verpflichtung unberührt und richteten sich ausschließlich gegen die Nutzung und damit das Verwendungsrisiko des Mieters.

Die behördliche Beschränkung richte sich unmittelbar auch nur an den Betriebsinhaber und habe somit keinen unmittelbaren Einfluss auf das Innenverhältnis der Parteien. Der Vertragszweck werde regelmäßig auch im umgekehrten Fall, dass sich aufgrund behördlicher Maßnahmen die Umsatzzahlen steigern ließen (zum Beispiel verlängerte Verkaufszeiten, verkaufsoffene Sonntage etc.), nicht berührt. Auch in diesem Fall erschiene es fernliegend, deshalb eine höhere Mietzahlungsverpflichtung anzunehmen. Die Annahme der Unmöglichkeit verstieße danach gegen die Vorstellungen des Gesetzgebers, der im Grundsatz von einer unveränderten Mietzahlungsverpflichtung ausgehe. Das möge eine Vertragsanpassung nicht grundsätzlich auszuschließen, spreche aber deutlich gegen die Subsumtion der behördlichen Maßnahmen unter den Begriff der Unmöglichkeit.

Schließlich führe auch eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nicht zur Legitimierung des Mieterhandelns. Als Ausnahme von dem Grundsatz “pacta sunt servanda” seien diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen und in jedem Falle nachrangig gegenüber sonstigen gesetzlichen Regelungen. Fraglich erscheine insoweit schon, inwieweit trotz Art. 240 § 1 EGBGB n.F. diese Regelungen anwendbar seien, nachdem der Gesetzgeber das Fortbestehen der Mietzahlungsverpflichtung grundsätzlich angenommen habe. Aber auch wenn man von der Anwendbarkeit dieser Grundsätze ausgehe, könnten diese der Beklagtenseite hier nicht zum Erfolg verhelfen. Die insoweit durchzuführende Interessenabwägung rechtfertige eine Reduzierung der Miethöhe nicht.

(LG Zweibrücken, 19.08.2020, HK O 17/20)

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:24:36+01:0006. Oktober. 2020|Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht|

Die bevorstehende Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

Rund 10 Jahre nach Inkrafttreten der ersten Reform des WEG im Jahr 2007 hatte die Bundesregierung zur Beseitigung von Schwachstellen des Reformgesetzes im Jahr 2018 im Koalitionsvertrag Folgendes niedergelegt:

 „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“

Ende März 2020 hat das Bundeskabinett nun den Gesetzentwurf zu einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen. Unter dem sperrigen Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ sollen unter anderem die WEG-Verwaltung vereinfacht und der Ausbau der Elektromobilität gefördert werden.

Das Gesetz soll nach Beratung und Beschlussfassung im Bundesrat im Sommer 2020 beschlossen werden. Es sieht sodann im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

Vereinfachung von Modernisierungen und bestimmten baulichen Änderungen

Jeder Wohnungseigentümer soll rechtlich in die Lage versetzt werden, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz ausführen lassen zu können. Darüber hinaus soll jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Durchführung solcher baulicher Veränderungen erhalten, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen.

Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung

Nach wie vor handelt die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Zur Vereinfachung der prozessrechtlich oft schwierigen Abgrenzung der Rechteinhaberschaft (Gemeinschaft oder individueller Eigentümer als Rechtsinhaber) sieht der Entwurf vor, die Eigentümergemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten.

Stärkung der Verwalterbefugnisse

Der Verwalter soll zur effizienten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ausgedehnte Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse erhalten. Er soll weitgehend in eigener Verantwortung über solche Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Maßgeblich für die Abgrenzung soll die Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft sein. Ein Kriterium dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Zu solchen „gewöhnlichen Maßnahmen“ sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gehören.

Im Außenverhältnis soll der Verwalter eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Das soll die Rechtsklarheit anheben. Unbeschadet bleibt die Möglichkeit der Eigentümer, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zu beschränken.

Vereinfachung der Willensbildung der Eigentümer

Eigentümerversammlungen sollen flexibilisiert und die Möglichkeiten der Nutzung der Digitalisierung sollen stark eingebunden werden. Die erweiterte Beschlusskompetenz der Eigentümer soll es diesen ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Eine Abschaffung von Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss ist dadurch ausdrücklich nicht vorgesehen.

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung soll künftig nur noch untergeordnet eine Rolle spielen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Einberufungsverlangen von Eigentümern sollen nun ohne Einhaltung der Schriftform auch in Textform möglich sein, also auch per e-mail. Dass soll auch für Umlaufbeschlüsse gelten. Wohnungseigentümern soll es ferner erleichtert werden, selbst eine Eigentümer-versammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung soll unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden müssen.

Abänderung der Beschluss-Sammlung

Der Formalismus einer gesonderten Beschluss-Sammlung soll entfallen. Stattdessen soll der Verwalter Beschlussniederschriften (Versammlungs- und Umlaufbeschlüsse) sowie Gerichtsurteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Einen solchen normierten Anspruch soll jeder Wohnungseigentümer erhalten.

Mehr Entscheidungsfreiheit in Fragen der Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Solche Beschlüsse sollen nicht mehr auf Maßnahmen im Einzelfall beschränkt sein und eine qualifizierte Mehrheit erfordern. Vielmehr sollen die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Die Wohnungseigentümer sollen die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Zur Schaffung von Anreizen, sich zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters soll nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen, soll auch nicht beschränkbar sein. Die Vergütung im Falle einer Abberufung richtet sich dann nach den Vereinbarungen im Verwaltervertrag.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Infolge der vorgesehenen Rechtsträgerschaft der Gemeinschaft (für die Verwaltung) sollen sich Beschlussanfechtungs- und –Ersetzungsklagen gegen die Gemeinschaft richten und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Keine normierte Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr

Das neue Gesetz sieht die Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG nicht mehr vor. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Zur Verbesserung des Erwerberschutzes sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Behandlung der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher im Rahmen einer Ein-Mann-Gemeinschaft soll die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen.

Eine Mitentscheidung der Erstwerber von Wohnungseigentum über die Verwaltung soll bereits ab Besitzübergabe möglich sein. Die auf Richterrecht zurückgehende Institution der „werdenden Wohnungseigentümer“ würde damit erstmalig normiert.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen sollen sondereigentumsfähig werden. Die Begründung von Sondernutzungsrechten für solche Bereiche wäre damit obsolet.

Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, Vermögensstatus der Gemeinschaft

Die Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk als Grundlage dieses Ergebnisses soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht aufstellen, der Übersicht gibt über die Instandhaltungsrückstellung sowie in einer Aufstellung über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ tragen, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.

Angleichung des WEG mit dem Mietrecht

Der Sondereigentums-Mieter soll kraft Gesetzes verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Eine Harmonierung ist ferner hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung vorgesehen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll (auch) im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Eine abweichende Aufteilung nach Wohnfläche (Mietrecht) einerseits und nach Miteigentumsanteilen (WEG) andererseits ist dann nicht mehr notwendig.

Dr. Thomas Gutwin

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T09:16:01+01:0008. April. 2020|Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht|

Gewerbemiete in der Pandemie – Ruht die Zahlungspflicht oder besteht gar ein Anspruch auf Minderung?

Sehr geehrte Damen und Herren,

aktuelle Entwicklungen werfen die Frage auf, ob und in welchem Umfang die Corona-Krise Einfluss nimmt auf Rechtspflichten innerhalb gewerblicher Mietverhältnisse. Dieser Beitrag befasst sich mit der Pflicht des Gewerbemieters zur Mietzinszahlung während der Zeit der angeordneten Betriebsschließung wegen des Corona-Virus.

1.
Die aktuelle Lage bringt es in einer Vielzahl von Fällen mit sich, dass der Gewerbemieter, dessen Betrieb aufgrund einer krisenbedingten Rechtsverordnung geschlossen werden musste, aus Gründen, die er selbst nicht zu vertreten hat, den vereinbarten Mietzins nicht weiter aufbringen kann. Man kann daran denken, dass der Mieter in dieser Zeit von der Zahlung der Miete befreit ist. Jedoch gilt weiterhin der das gesamte Zivilrecht umspannende Grundsatz, dass man „Geld zu haben hat“. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters befreit ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung. Ob er das Unvermögen zu vertreten hat oder unverschuldet in Not geraten ist, spielt dabei rechtlich keine Rolle. Ihn trifft das sogenanntes Beschaffungsrisiko, § 276 Abs. 1 S. 1 BGB, BGH, Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14.

Der Mieter bleibt also selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordneten Betriebsschließung seine Umsätze komplett wegfallen.

2.
Kann sich der Mieter wegen in der CORONA-Krise wenigstens auf einen Mangel der Mietsache und einen Minderungsanspruch berufen?

Das ist der Fall, wenn der Mietsache ein unmittelbarer Mangel anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Schimmel oder das Vorhandensein von Umweltgiften in den Mieträumen sind Beispiele dafür. Eine auf CORONA gestützte Mietminderung käme in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was in der Regel unwahrscheinlich sein dürfte. Auf bloße Befürchtungen kann sich der Mieter zur Begründung eines Minderungsrechts nicht mit Erfolg stützen, OLG Hamm, RE v. 25.03.1987 – 30 REMiet 1/86.

Wie liegt es, wenn eine die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigende Störung lediglich aus der Umgebung der Mieträume stammt? Hier wird man anhand der Einzelfallumstände unter besonderer Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu urteilen haben. Einen Mangel mit unmittelbarem Bezug zur Mietsache kann man z.B. bei der Sperrung einer Straße bejahen, durch die der Betrieb des Mieters von seinen Kunden abgeschnitten wird , OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16. Besteht indes gar kein Bezug zum konkreten Mietobjekt, wird man die erforderliche Unmittelbarkeit des Mangels ablehnen müssen. Bei einer Ausgangssperre, die auf Grundlage einer die Allgemeinheit treffenden Rechtsverordnung erfolgt, wird man das annehmen und einen Minderungsanspruch des Mieters verneinen müssen.

Eben dies gilt auch für Umsatzeinbußen des Mieters, die sich wegen der im Zuge der CORONA-Krise angeordneten Maßnahmen ergeben und nicht auf tatsächlich vorhandene Mängel der Mietsache zurückzuführen sind. Das grundsätzliche Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt der Mieter. Beim gewerblichen Mieter erfasst dieses Risiko insbesondere die Gewinnerzielungsmöglichkeit. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser ohne ausdrückliche vertragliche Regelung nicht auf den Vermieter verlagern kann, BGH, Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03. Deshalb kann der Mieter wegen Umsatzeinbußen als Folge coronabedingter Auftragsstornierungen keinen Minderungsanspruch durchsetzen.

3.
Rechtfertigt eine behördlich angeordnete Schließung des Betriebs des Mieters Minderungsansprüche?
Denkbar wäre das, wenn die behördliche Auflage oder Untersagung der Betriebsgenehmigung an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft, ständige Rechtsprechung seit BGH, Urt. v. 20.01.1971 – VIII ZR 167/69 und BGH, Urt. v. 20.11.2013 – XII ZR 77/12. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters, BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09.

Der Betriebsuntersagung wegen CORONA erfolgt nicht, weil die angemieteten Räume nicht oder jedenfalls nicht zu dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck genutzt werden dürften. Die Untersagung geht darauf zurück, das mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters verbundene Risiko der Weiterverbreitung des Corona-Virus zu unterbinden und so die Allgemeinheit zu schützen. Vergleichbare Fälle hat die Rechtsprechung in jüngerer Vergangenheit ausdrücklich nicht als Mangel der Mietsache beurteilt (beispielhaft gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten, BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Insofern kann auch die coronabedingte Betriebsuntersagung keinen Minderungsanspruch stützen.

4.
In vielen Gewerbemietverträgen findet sich eine vereinbarte Betriebspflicht des Mieters. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. Im Sinne des dem Mieter obliegenden wirtschaftlichen Verwendungsrisikos berechtigen Umsatzeinbußen, die auf einen Kundenrückgang oder die Stornierung von Aufträgen zurückzuführen sind, nicht dazu, seinen Betrieb trotz bestehender Betriebspflicht einzustellen, OLG Koblenz,
Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18 und OLG Rostock, Urt. v. 08.03.2004 –
3 U 118/03. Abweichende Regelungen sind vertraglich möglich. Anders ist es, wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Epidemie einstellen muss. Dann liegt keine schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Betriebspflicht vor. Denn die Erfüllung dieser Verpflichtung wäre rechtswidrig. Eine rechtswidrige Handlung kann der Vermieter vom Mieter nicht verlangen.

5.
Beendigungsmöglichkeiten in der Krise
Welche Möglichkeiten bestehen, wenn der Mieter im Rahmen eines befristeten Gewerbemietverhältnisses wegen Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann?

Im Grundsatz hat es die Rechtsprechung bislang stringent abgelehnt, dem Mieter wegen der Verwirklichung des wirtschaftlichen Risikos ein kurzfristiges Recht zur Lösung aus dem Vertragsverhältnis zuzusprechen, oder ihm die Möglichkeit der Vertragsanpassung mit vorzeitiger Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zuzugestehen, OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, wenn nicht schon der Vertrag dafür eine Regelung vorsieht.

6.
Neue Gesetzeslage zum 01.04.2020
Das anlässlich der CORONA-Krise verabschiedete und am 01.04.2020 Kraft getretene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ gibt dem Gewerbemieter nur begrenzte Möglichkeiten. Maßgeblich ist Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 2 EGBGB, welches Artikel 240 §§ 1-4 EGBGB befristet (bis zum 30.09.2022) abändert. Daraus ergibt sich lediglich, dass der Gewerbevermieter keine Vertragskündigung darauf stützen kann, dass der Mieter in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht bezahlt, wenn die Nichtleistung auf Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang hat der Mieter glaubhaft zu machen. Die Vermieterkündigung wegen dieses Grundes ist bis zum 30.06.2022 ausgeschlossen. Unberührt bleibt allerdings die Zahlungspflicht des Mieters. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, den Mietzins umgehend einzuklagen. Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 1 EGBB, dessen Tatbestand Mietern auf den ersten Blick mit dem sich daraus ergebenden Leistungsverweigerungsrecht eine Hilfe sein könnte, gilt bei Miet- und Pachtverträgen nicht, Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht i.V.m. Artikel 240 § 1 Absatz 4 Nr. 1 EGBGB.

Anmerkung:
Diese Ausführungen schließen die bisherige mietrechtliche Rechtsprechung zur Frage der Mietzahlungspflicht im gestörten Mietverhältnis ein. Mit der angesprochenen Pandemie vergleichbare Szenarien kennt die Rechtsprechung und Literatur nicht. Wir werden deshalb die Fortentwicklung in Rechtsprechung und Literatur aufmerksam beobachten.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:05:26+01:0001. April. 2020|Mietrecht|

Auswirkungen der aktuellen COVID19-Krise auf den Ablauf von Bauvorhaben

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Krise fordert uns alle. Angesichts dieser in bislang unbekannten Ausmaß entstandenen Herausforderung versuche ich einen Überblick über die sich aus dieser Krise gegebenen Szenarien am Bau zu verschaffen und den rechtlichen Wegen, die den Betroffenen offenstehen (oder eben auch nicht).

Wenn es dazu Fragen gibt, stehe ich Ihnen für ein Gespräch jederzeit gerne zur Verfügung. Im Lichte der aktuellen Kraft befindlichen Rechtsverordnungen müssen wir die Unterredungen vorübergehend auf Telefonate beschränken, dafür bitte ich um Verständnis.

Telefon 09131 88515-11

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Thomas Gutwin

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Auswirkungen der aktuellen COVID19-Krise auf den Ablauf von Bauvorhaben

Die aktuelle Krisensituation wirkt sich auch auf den Fortgang von Bauvorhaben aus. Es stellen sich deshalb in den dynamischen Projektstadien zahlreiche Fragen zu verschiedenen in der Krise vermehrt auftretenden Sachverhalten mit exemplarisch folgenden Szenarien:

  1. Die ausführende Auftragnehmerin will nicht weiterarbeiten, weil angesichts der Krise nicht ausreichend Personal zur Verfügung steht;
  2. Die Auftragnehmerin kann nicht ausführen, weil der planende Architekt wegen fehlenden Personals nicht in der Lage ist, Ausführungspläne vorzulegen;
  3. Die Bauleitung kann in der Krise nicht oder nicht in dem vereinbarten Umfang erbracht werden;
  4. Die ausführende Auftragnehmerin kann nicht weiterarbeiten, weil notwendige Materialien nicht beschafft werden können;
  5. Der Planer ist in seiner Arbeit behindert, weil der Bauherr notwendige Entscheidungen nicht treffen kann;
  6. Der Bau steht, weil die Schließung der Baustelle behördlich angeordnet ist.

Die aktuelle Krise ist höhere Gewalt. Wie wirkt sich das auf die bauvertraglichen Verpflichtungen aus? Die Beteiligten werden jeweils im Einzelfall die Auswirkungen der Krise auf die konkrete Verpflichtung prüfen müssen. Es ist keinesfalls so, dass sich Auftraggeber und Auftragnehmer ohne Weiteres bei Störungen des Bauablaufs auf höhere Gewalt wegen der Krise berufen können. Die pauschale vorsorgliche Berufung auf die aktuelle Krise mit der damit einhergehenden Arbeitseinstellung ist also riskant. Rechtlich wird die Partei, die sich auf höhere Gewalt beruft und daraus Rechtsfolgen herleiten möchte, die Kausalität substantiiert darlegen und im Streitfall beweisen müssen.

Die im Bauprojekt häufigsten Folgen der aktuellen Krise werden sein:

(1) Verlängerungen der Bauzeit

Eine aktuell weltumspannende Pandemie erfüllt den Tatbestand des § 6 Abs. 2 Nr. 1 c VOB/B.

Demnach verlängern sich vereinbarte Ausführungsfristen, wenn die höhere Gewalt eine Leistungsbehinderung verursacht. Unabdingbare Voraussetzung für die Verlängerung bleibt weiterhin, dass ein Behinderungstatbestand vorliegt, der (das ist in jedem Einzelfall konkret zu prüfen) direkt kausal ist für die Verlängerung der Ausführungszeit. Derjenige, der sich darauf beruft, hat darzulegen und im Streitfall auch zu beweisen, dass und in welchem Umfang er in der Ausführung seiner Leistungen behindert war und welche Auswirkungen dies auf die beanspruchte Fristverlängerung hat. Beruft sich beispielsweise ein Auftragnehmer darauf, dass er das benötigte Baumaterial nicht beschaffen kann, so muss er darlegen und gegebenenfalls auch beweisen, welche Anstrengungen er tatsächlich unternommen hat, das Material, gegebenenfalls bei einem anderen Lieferanten, zu beschaffen.

Will sich ein Auftragnehmer darauf berufen, dass seine Beschäftigten aufgrund von Reisebeschränkungen die Baustelle nicht erreichen können, hat er darzulegen und nachzuweisen, dass kein Ersatz durch von Reisebeschränkungen nicht betroffenen inländischen Arbeitnehmern möglich war. Der Auftragnehmer ist aus dem Kooperations- und Rücksichtnahmegebot heraus verpflichtet, dringend notwendige Arbeiten, die zur Abwehr von Gefahren oder Schäden erforderlich sind, durch eine Umsetzung seiner Mitarbeiter zu gewährleisten. Er muss also dann verfügbares Personal von anderen Baustellen abziehen und an anderer Stelle einsetzen.

(2) Finanzielle Entschädigung

Die Geltendmachung von Mehr- und Minderkosten über § 2 Abs. 5 VOB/B kommt wegen der Krisensituation nicht in Betracht. Denn solche Ansprüche setzen eine Anordnung des Auftraggebers voraus. Bloße Erschwernisse ohne jede Anordnung begründen einen Vergütungsanpassungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B nicht. Deshalb kann z.B. der Auftragnehmer keine Mehrkosten deshalb durchsetzen, weil er zur Einhaltung eines Abstandes von mindestens 1,5 m beim Transport seiner Mitarbeiter zur Baustelle mehr Fahrzeuge einsetzen muss.

Ein sich aus der Bauzeitenverlängerung ergebender Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB setzt voraus, dass der Auftragnehmer selbst zur Leistung bereit und im Stande ist. Meldet er selbst Behinderung wegen der Auswirkungen der Krise an mit dem Argument, es sei ihm nicht möglich, die Arbeiten fortzuführen, weil ihm seine Arbeitnehmer nicht zur Verfügung stehen (Einreisebeschränkungen, Krankheit, Quarantäne etc.), scheidet ein Anspruch nach § 642 BGB aus.

Anders mag es sein, wenn der Auftragnehmer zur Leistung im Stande und auch bereit ist, seine Leistungen jedoch nicht erbringen kann, weil die Baustelle aufgrund behördlicher Anordnung stillgelegt ist, oder notwendige Vorarbeiten anderer Auftragnehmer (krisenbedingt) noch nicht erbracht sind. Dann kann ein Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB gegeben sein. Denn der Tatbestand des Annahmeverzugs des Auftraggebers setzt kein Verschulden voraus. Jedoch wird man im Lichte der BGH-Rechtsprechung (20.04.2017-VII ZR 194/13) zu der Einschätzung gelangen, dass ein Entschädigungsanspruch des Auftragnehmers bei höherer Gewalt nur dann bestehen könne, wenn der Auftraggeber das besondere Risiko übernommen habe (was die absolute Ausnahme sein dürfte). Dann jedoch wird der Auftraggeber im Streitfall zur Abwendung eines Entschädigungsanspruchs nachweisen müssen, dass er infolge der Krisensituation zur Erbringung einer Mitwirkungshandlung nicht im Stande war, was man z.B. annehmen könnte, wenn infolge behördlicher Anordnung die Baustelle gesperrt wurde, der Auftraggeber also seiner Mitwirkungsverpflichtung, das Grundstück zum Zwecke der Bauarbeiten zur Verfügung zu stellen, nicht mehr nachkommen kann.

Denkbar wären finanzielle Ausgleichsansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann gemäß § 313 BGB eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. In Ausnahmefällen ist also ein Vertragsanpassungsanspruch, auch im Hinblick auf vereinbarte Preise/Vergütung denkbar. Allerdings ist dies ein Ausnahmetatbestand, nur wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar wäre. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist stets im Einzelfall zu prüfen.

(3) Vorübergehendes Freiwerden von der Leistungspflicht

Gemäß § 275 I BGB ist der Anspruch auf Leistung ausgeschlossen, wenn sie dem Auftragnehmer unmöglich ist. Der Auftragnehmer, der krisenbedingt seine Leistung nicht erbringen kann, ist bis zum Entfall der Unmöglichkeit von der Leistungspflicht befreit. Er kann sodann nicht in Verzug gesetzt werden, es fehlt am Verschulden. Der Auftragnehmer, der sich auf die vorübergehende Unmöglichkeit seiner Leistung beruft, wird den Beweis zu führen haben, dass ihm tatsächlich die Leistung unmöglich ist. Dies ist mit Bezug auf die aktuelle Pandemie dann nicht der Fall, wenn der Auftragnehmer die Arbeitseinstellung mit der Rücksichtnahme auf die Gesundheit seiner Mitarbeiter begründet, die Durchführung der Arbeiten bei Einhaltung von Schutzmaßnahmen aber nach wie vor tatsächlich und auch rechtlich möglich wäre.

(4) Auftragskündigung

Dauert die krisenbedingte Unterbrechung länger als drei Monate, können beide Parteien nach Ablauf dieser Zeitdauer den Vertrag kündigen, § 6 Abs. 7 VOB/B.

(5) § 648 a BGB

Das seit dem 01.01.2018 geltende Bauvertragsrecht sieht in § 648a BGB für beide Parteien die Möglichkeit zur Bauvertragskündigung aus wichtigem Grund vor. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann. Das schließt auch Teilkündigungen ein. Die aktuelle Corona – Pandemie darf als eine für das Rechtssystem ernste Herausforderung und nie gekannte Ausnahmesituation angesehen werden. Es kann in dieser Situation nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, auf bekannte Urteile und Kommentarmeinungen zurückgreifen zu können. Hier steht in besonderem Maße die Kooperationspflicht aller am Bau Beteiligten im Vordergrund. Man wird in verstärktem Maße auch den Grundsatz von Treu und Glauben zu bemühen haben.

Wenn es dazu Fragen gibt, stehe ich Ihnen für ein Gespräch jederzeit gerne zur Verfügung. Im Lichte der aktuellen Kraft befindlichen Rechtsverordnungen müssen wir die Unterredungen vorübergehend auf Telefonate beschränken, dafür bitte ich um Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Gutwin

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von |2020-11-05T08:05:32+01:0029. März. 2020|Baurecht und Immbilienrecht|

Der Stellplatznachweis nach Art. 52, 53 BayBO bei Nutzungsänderung

Die Errichtung baulicher Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, erfordert den Nachweis von Stellplätzen in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit, Art. 52 II BayBO. Ebenso gilt dies für Änderungen baulicher Anlagen oder ihre Benutzung, Art. 52 III BayBO. Eine Nutzungsänderung muss dann angenommen werden, wenn einer baulichen Anlage eine andere Zweckbestimmung gegeben wird. Die Rechtsprechung des BVerwG nimmt eine Nutzungsänderung dann an, wenn dadurch die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird.

Art. 52 III Satz 1 BayBO begrenzt den Stellplatznachweis im Zuge einer Nutzungsänderung auf den durch die Nutzungsänderung zusätzlich entstehenden Stellplatzbedarf. Ob ein und welcher zusätzliche Stellplatzbedarf für zusätzlich zu erwartende Kraftfahrzeuge durch das Änderungsvorhaben entsteht, ergibt sich aus einem Vergleich mit der tatsächlich vorhandenen Zahl an Stellplätzen der rechtmäßig bestehenden und genutzten gegenwärtigen baulichen Anlage. Es ist deshalb der vorgeschriebene Gesamtbedarf an Stellplätzen für die bauliche Anlage nach der Änderung zu ermitteln und mit dem tatsächlichen Bestand in Beziehung zu setzen. Soweit durch die Änderung kein zusätzlicher Stellplatzbedarf entsteht, müssen zusätzliche Stellplätze nicht hergestellt werden.

Fehlen für die bisher bestehende oder genutzte bauliche Anlage von Anfang an oder aufgrund der heutigen Anforderungen Stellplätze, müssen diese im Falle der Änderung nicht geschaffen werden, da sie nicht änderungsbedingt sind. Der Behörde ist es also versagt, die Änderung zum Anlass zu nehmen, den Nachweis von Stellplätzen zu verlangen, die schon für die bisherige Nutzung gefehlt haben. Eine Nachforderung ist nicht zulässig. Der Istzu-stand genießt insoweit Bestandschutz.

Maßgeblich dafür, ob durch die bauliche Änderung oder Nutzungsänderung zusätzliche Stellplätze erforderlich werden, ist ausschließlich der objektiv gegebene Stellplatzbedarf und nicht die subjektive Vorstellung des Grundstückseigentümers. So ist es beispielsweise unbeachtlich, ob Mieter Garagen oder feste Stellplätze anmieten wollen oder es vorziehen, ihre Fahrzeuge auf öffentlichen Verkehrsflächen abzustellen.

Sind nach dem im Zeitpunkt der Änderung bestehenden Istzustand tatsächlich zu wenig Einstellplätze vorhanden, können im Zusammenhang mit der Änderung die fehlenden Stellplätze nachträglich dann verlangt werden, wenn das zur Verhütung erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit oder zum Schutz des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes vor Verunstaltungen nach Art. 60 V BayBO geboten ist. Dabei ist der Sollzustand zugrunde zu legen, dann aber auch ohne Änderung oder Nutzungsänderung bestehender baulicher Anlagen.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt

Von |2020-11-05T09:03:31+01:0023. August. 2006|Verwaltungsrecht|
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