Nach wie vor belastet die Pandemie die Wirtschaft und die Gewerbetreibenden über weite Teile schwer. lagen auf Zahlung von einbehaltenem Mietzins und sich daraus ergebende Vermieterkündigungen wegen nicht bezahlter Miete sind weiter an der Tagesordnung.

Das Landgericht Stuttgart hatte sich unlängst mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter den Mietzins, der in die Dauer der behördlich angeordneten Betriebsschließung fällt, ohne Abzüge zu bezahlen habe. In der Entscheidung vom 29.01.2021 konstatiert das Landgericht, dass in der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung (hier: Schließung eines Schuhgeschäfts während des ersten Lockdowns März/April 2020) kein Mangel der Mietsache liege. Zudem sei auch ein Fall der Unmöglichkeit nicht gegeben. Gleichwohl stellten die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar, was zur Anwendung des § 313 BGB führe.

Danach komme eine Vertragsanpassung allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar sei, was erst dann bejaht werden könne, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohten. Das war in dem vorliegenden Fall verneint worden.  Der Mieter habe nicht hinreichend dargelegt, dass die erzwungene Schließung und die darauffolgenden Beschränkungen im Einzelhandel ihn in seiner eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen habe, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unzumutbar erscheinen lasse.  Dabei legte das Gericht zugrunde, dass es sich im Ergebnis zwar um hohe Umsatzeinbußen für die Beklagte handle, was wirtschaftliche Schwierigkeiten nach sich ziehen könne. Solchen Liquiditätsengpässen trage aber unter anderem Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schütze, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande gewesen sei. Unter Abwägung aller Umstände sei das Dargelegte nicht ausreichend für eine Existenzgefährdung.

( LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 – 2 O 246/20)

Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht