Ein Teileigentümer nimmt im Sondereigentum (eine Scheune) bauliche Änderungen vor und “wandelt” sein Teileigentum in Wohnraum um. Auf seine Veranlassung hin schließt das Grundbuchamt das Teileigentumsgrundbuch und legt stattdessen ein Wohnungsgrundbuch an. Der kreative Eigentümer beruft sich auf die Gemeinschaftsordnung, nach der er berechtigt sei, am Sondereigentum seines Teileigentums “beliebige bauliche Veränderungen” vornehmen zu lassen. Die anderen Eigentümer sind mit dieser Änderung nicht einverstanden. Die Rechtssache geht bis vor den BGH.
Der BGH sieht eine so weitgehende Ermächtigung des Teileigentümers zur Veranlassung der Umwidmung nicht. Ein solcher Akt erfordere materiell-rechtlich eine Vereinbarung und grundbuchrechtlich eine Bewilligung. Die Berechtigung zur Umwidmung durch einen Eigentümer könne dann gegeben sein, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Ermächtigung enthalten sei. Eine solche Ermächtigung sei grundsätzlich zulässig, weil bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums nicht berührt würden. Eine solche Ermächtigung sieht der BGH in der Gemeinschaftsordnung, wonach ein Umbau des Teileigentums in Wohnraum zulässig sei, nicht, weil sich daraus nicht schlüssig ergebe, dass ein Umbau zu Wohnzwecken gestattet werden soll. Von einer schlüssigen Ermächtigung könnte dann ausgegangen werden, wenn das Ausbaurecht ausdrücklich auch den Ausbau zu Wohnzwecken umfassen würde. Die Auslegung ergebe, dass der Ausbau nur innerhalb der sich aus der Zuordnung als Teileigentum ergebenden Zweckbestimmung der Räume zulässig sei.
(BGH vom 16.07.2021 – V ZR 284/19)
Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht