Dem Mieter waren Flächen zum Betrieb eines Fitnessstudios mit Sauna und Solarium überlassen worden. Der Betrieb wurde mit der Corona-Schutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen vom 22.03.2020 ab Mitte März 2020 untersagt. Eine teilweise und mit behördlichen Auflagen versehene eingeschränkte Wiedereröffnung konnte ab dem 13.05.2020 stattfinden, wobei im Fitnessbereich die Kundenzahl auf ein Minimum reduziert war und bis zum 15.06.2020 Sauna und Solarium geschlossen blieben. Der beeinträchtigte Mieter leistet im April und Mai 2020 keine Mietzahlungen. Der Vermieter verklagt ihn auf Zahlung.

Das Landgericht Köln gibt dem Vermieter Recht. Ein Mietminderungsanspruch komme bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen erst in Betracht, wenn diese ihre Ursache gerade in der Beschaffenheit und Beziehung des Mietobjekts zur Umwelt hätten und gerade nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Insoweit fielen Maßnahmen, die lediglich den wirtschaftlichen Erfolg des Mieters stören, in seinen Risikobereich. Die konkrete Beschaffenheit, bauliche Gegebenheiten oder die Lage der Mietsache sei durch eine hoheitliche Schutzmaßnahme zum Schutz der Bevölkerung vor gesundheitlichen Gefahren nicht betroffen.

Das Landgericht sah auch keinen Fall der Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung für den Vermieter, so dass auf Mieterseite die Gegenleistungspflicht zur Mietzinszahlung nicht entfallen sei. Bestimmungen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts seien durch besondere mietrechtliche Gewährleistungsvorschriften nach Übergabe der Mietsache verdrängt.

Auch ein Vertragsanpassungsanspruch im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB sei nach Einschätzung des Landgerichts nicht begründbar, weil dieser sehr eng auszulegen und grundsätzlich nachrangig sei. Das Pandemiegesetz vom 27.03.2020 beziehe sich mit einem temporären Kündigungsausschluss für Vermieter in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB ausdrücklich auf Mietverträge und enthalte insoweit zwingende Regelungen zur Risikoverteilung. Das sich aus Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB ergebende Moratorium erfasse Mietverträge gerade nicht, so dass Mieter aufgrund bewusster Entscheidung des Gesetzgebers nicht berechtigt seien, das dort beschriebene Leistungsverweigerungsrecht geltend zu machen. Insoweit ergebe sich eine Sperrwirkung für § 313 Abs. 1 BGB.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

(LG Köln  vom 06.01.2021 – 16 O 255/20)

Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht